Taloyhtiöiden taloudellinen tilanne on noussut esiin, kun kustannukset ja korot ovat nousseet viime aikoina huomattavasti. Olen itse toiminut vuosikymmenien ajan eri taloyhtiöiden hallituksissa ja tehnyt seuraavanlaisia havaintoja.
Asuntosijoittamisessa tuotot tulevat vuokratuloista ja arvonnoususta. Jälkimmäiseen pystyy todella paljon vaikuttamaan, jos on ammattimainen hallitus sekä isännöitsijä. Taloyhtiöt ovat suurin omaisuusmassamme, joten isännöitsijän työ on yksi tärkeimmistä. Isännöitsijällä tulee olla korkea työmoraali ja hänen pitäisi myös omaksua roolinsa enemmän varallisuuden hoitajaksi. Taloyhtiön rahat ovat etenkin taloyhtiön, mutta isännöitsijän pitää hoitaa niitä kuin omiaan.
Taloyhtiön jatkuvalla kulurakenteen tehostamisella ei taloustilanteessa tule negatiivisia yllätyksiä. Konkreettinen esimerkki on kilpailuttaminen. Hankintatoimet ovat isännöitsijän vastuulla, koska hänellä on enemmän kosketuspintaa taloyhtiöihin. Hyvä isännöitsijä kilpailuttaa niin huollon, siivouksen, vakuutuksen, tilintarkastajan yms. oma-aloitteisesti, muta näin ei aina tapahdu.
Hankintatoimi tarkoittaa strategista hankkimista. Se pitää sisällään mm. tarpeiden määrittelyn, toimittajien etsimisen, sopimusneuvottelut ja lopulta sopimuksen syntymisen.
Isännöitsijällä voi olla tyytyminen vain yhteen tarjoukseen, koska hänen palkkiotansa ei ole sidottu säästöihin. Kilpailutus pitäisi tehdä perusteellisesti, eikä tyytyä vain ensimmäisen tarjoajan tarjoukseen, vaan ottaa useammalta eri toimijalta tarjouksia ja tehdä myös vastatarjouksia. Yhdessä 27 huoneiston taloyhtiössä hallitus päätyi valitsemaan uuden isännöitsijän ja uusi isännöitsijä hoiti muut kilpailutukset yhdessä hallituksen kanssa. Kilpailutuksien seurauksena taloyhtiö tekee vuositasolla noin kymmenen tuhannen euron säästöt, jonka lisäksi taloyhtiö oli tyytymätön vanhoihin toimijoihin.
Tarpeita olisi myös hyvä katsoa säännöllisin väliajoin. Maksetaanko huollolle ylimääräistä eli onko kaikki tarpeellista ja onko jotain päällekkäisyyksiä. Ali- tai ylilaadusta ei kannata myöskään maksaa, vaan korjaaminen pitää olla ajoitettua.
Hallinnollisista palkkioista selviävät isännöitsijän kulut. Joidenkin toimijoiden kohdalla isommat kustannuserät tulevat erillisveloituksista eikä kiinteästä palkkiosta, vaikkei taloyhtiössä mitään poikkeavaa olisikaan. Eräs isännöintitoimisto ainakin näyttää veloittavan useamman tuhannen euroa pelkistä paperikuluista, joka tuntuu perusteettomalta: suurin osa on kuitenkin siirtynyt jo sähköiseen viestintään. Tämä asettaa hinnoittelumallin kyseenalaiseksi.
Erikoista on myös, jos isännöintitoimistolla on huolto- tai vakuutusmeklaritoimintaa samassa konsernissa, koska silloin isännöitsijä ei ole riippumaton ja pääsee muodostumaan eturistiriitatilanteita.
Ajoittaminen on tärkeää myös talouden osalta. Osakkaiden ja asukkaiden maksuvaikeudet on pakko hoitaa ajallaan, etteivät oikeudellisen perinnän oikeudet vanhene. Näin on myös toimittava korjaustilanteissa, että vastuullinen saadaan pikimmiten korvausvastuuseen. Ajankohtainen ja asianmukainen toiminta takaa sen, ettei mahdollisia luototappioita pääse syntymään taloyhtiölle.
Usein kuulen, että taloyhtiön hallitukseen tulee valituksi, kun ei ole muitakaan tarjolla. Näin asia ei saisi olla, vaan varsinkin nuorien osakkaiden pitäisi ottaa enemmän vastuuta. Hallitustyöskentelyä ei kannata pelätä, vaan pitää sitä mahdollisuutena ja hakea tietoa, jos sitä ei ole. Jos omistat huoneiston yhtiöstä, jonka talous on heikosti johdettu, niin mene hallitukseen ja laita se kuntoon yhdessä ammattimaisen isännöitsijän kanssa. Isännöinnin kilpailuttaminen ja vaihtaminen ei ole hallitukselle myöskään työlästä ottaen huomioon kuinka suuren hyödyn siitä voi saada. Näin saat sijoituksellesi tai kodillesi paremman tuoton vuokran tai alhaisemman vastikkeen muodossa ja samalla sen arvo voi myös nousta.
Tauno Manni
Seinäjoki